Приобретение квартиры в гражданском браке
Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Приобретение квартиры в гражданском браке». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Известно множество случаев, когда квартира была куплена еще в незарегистрированном браке, потом пара женилась, а через несколько лет после развода один из супругов оказывался ни с чем. А все потому, что супруги не оформляли жилье в долевую собственность и забыли, что квартира, купленная до брака, не считается общей долевой собственностью и не подлежит разделу.
Суть понятия «гражданский брак»
Проведенный несколько лет назад опрос молодых людей в возрасте до 25 лет показал, что около 50% опрашиваемых не стремятся вступать в официальный брак. Учитывая подобную тенденцию, должны были быть внесены поправки в семейный кодекс, чтобы защитить права граждан, находящихся в таких отношениях. Например, как раздеть бывшего супруга, разделив квартиру, что была куплена в гражданском браке. Также была поднята тема детей, алиментов и другие важные вопросы.
Внесенные депутатами поправки имели одну цель – приравнять гражданский брак к официальным отношениям. Согласно закону, гражданским браком называют брак, который зарегистрирован в госорганах. Но рассматриваемое понятие пришло к нам с давних времен, немного видоизменилось. Сегодня так называют сожительство. Это фактический брак, но официально не зарегистрированный. В нем к понятию «супруг» и «супруга» добавляется определение «гражданский».
За консультацией обратилась Юлия Д., которая проживает с молодым человеком много лет «без росписи» в ЗАГСе. Молодые люди решили приобрести квартиру в ипотеку, но столкнулись с отказом из кредитной организации.
Им объяснили, что банк не привлекает созаемщиков, поэтому договор долевого участия в покупке квартиры оформить невозможно. Предложили, чтобы сожители между собой согласовали: кто будет главным плательщиком ипотечного кредита. Посовещавшись, они решили, что им станет молодой человек.
Однако, девушку смущает тот факт, что она дала согласие вкладываться как в первоначальный взнос, так и частично оплачивать ежемесячные платежи.
Вопрос: Юлию интересует: как юридически грамотно оформить долевое участие в покупке жилья, и не возникнут ли проблемы при разделе имущества, если вдруг возникнет такая необходимость? Обязательно ли нужно документы оформить до заключения с банком кредитного договора или можно сделать это уже после?
Ответ: Прежде всего, девушке и ее молодому человеку между собой нужно составить договор создания совместной собственности. В нем следует подробно расписать: кто и какую денежную сумму вкладывает в первоначальный взнос на покупку квартиры, а также — кто и в каких долях будет оплачивать ежемесячные ипотечные платежи. Не лишним будет указать: какая доля недвижимости будет принадлежать каждому из них после полного погашения ипотечного кредита.
Лучше всего обратиться к специалистам, которые грамотно и в соответствии с нормами законов составят требуемый договор, затем его следует удостоверить нотариально.
Обещание дарения вместо брачного контракта
Можно использовать и еще один вариант: составить у юриста или нотариуса договор обещания дарения доли недвижимости после выплаты ипотечного кредита. Такой договор тоже следует удостоверить в нотариальной конторе.
Выплата ипотеки – долгий процесс, длящийся зачастую десятилетиями. За это время ситуация в отношениях между людьми может кардинально измениться. Поэтому, чтобы обезопасить себя от потери своей доли в квартире, следует оформить все документы в соответствии с требованиями законодательства РФ.
Многие опасаются заключать договор обещания дарения, считая, что это не совсем серьезно. И напрасно! Нотариально заверенное обещание безвозмездной передачи кому-либо имущественного права признается законом как договор дарения, и обязывает обещавшего передать вещи или имущество указанному в договоре лицу (смотрите статьи 572 и 574 ГК РФ).
Оформить брачный договор (контракт) люди, не состоящие в законном браке, не могут. Кроме того, брачный договор, вне зависимости от времени его заключения, вступает в силу только после регистрации брака в ЗАГСе. Он никак не поможет «гражданским супругам» при разделе совместно приобретенной недвижимости.
Что нужно для доказательства участия в покупке жилья
Если официальный владелец квартиры во время расставания откажется от добровольного раздела жилья с бывшим партнером, последнему будет очень трудно доказать свое участие в сделке по его приобретению. Это возможно, если оба сожителя заранее позаботились о сохранении доказательств, необходимых для подтверждения факта совместных расходов на приобретение квартиры. Таковыми могут быть, к примеру, расписки прежнего владельца жилья о получении им определенных денежных сумм от гражданского супруга (супруги) нового хозяина квартиры.
Существует также вариант составления письменного соглашения о покупке недвижимости. Желательно и в этом случае предоставить документы, подтверждающие безналичный перевод средств для приобретения квартиры. В суде также могут рассматриваться такие аргументы, как показания свидетелей о долгом совместном проживании пары, имевшей общий быт и домашнее хозяйство.
Правила оформления квартиры
Лучшим способом отстоять свои права при покупке жилья в неофициальном браке является оформление квартиры в общую долевую собственность, когда у каждого есть своя доля. В таком случае уже не потребуется доказывать, что оба принимали участие в приобретении жилья, потому что в момент покупки у каждого из пары была официально установлена доля, внесенная в единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН).
При этом доли могут быть не только равными, но и неравными. Размер доли зависит от размера денежных средств, отданных каждым участником гражданского брака на приобретение жилья. И каждый из пары может на законном основании делать со своей долей что угодно — продать, подарить или завещать кому-либо. Однако преимущество в таком вопросе будет на стороне второго совладельца квартиры.
В прежние времена банки не одобряли кредиты парам, которые не состоят в официальном браке, Однако на сегодняшний день банки пересмотрели свои требования и позволяют гражданским супругам взять совместный ипотечный кредит.
В таком случае оба гражданских супруга становятся созаемщиками, которые после выплаты ипотеки и снятия обременения регистрируют собственность в ранее оговоренных долях. Причем доля каждого из гражданских супругов будет выступать в роли залогового обеспечения по ипотечному кредиту. Кроме того, банк может предоставить более существенный ипотечный кредит, поскольку берутся в расчет доходы обоих участников гражданского брака.
Однако трудности могут появиться в том случае, если кто-то из пары перестанет выплачивать свою часть. Такое может произойти, если пара решила расстаться, а ипотека все еще не выплачена. Здесь ситуацию может решить обращение в банк того гражданского супруга, который продолжает выплачивать ипотеку, чтобы к ипотечному договору было добавлено дополнительное соглашение и полностью перерегистрировать этот договор на себя. В дальнейшем квартира будет оформлена только на этого созаемщика. При этом денежные другого созаемщика, вносимые ранее за квартиру, будут нивелированы, а значит и квартира ему тоже не достанется.
Особенности и нюансы, на что следует обратить внимание?
Для людей, которые живут без официального брака, но при этом хотят оформить ипотечный кредит, есть некоторые нюансы. Ведь все ровно такая степень родства не всегда является надежной.
Для того, чтобы в результате расставания не оставалось вопросов кому принадлежит имущество, следует заранее решить этот вопрос между собой.
Если мужчина и женщина официально трудоустроены и имеют стабильный доход, то в таком случае лучшим вариантом и гарантией для обоих станет совместная собственность или общая долевая.
Особенности ипотеки:
- В договоре должен быть прописан пункт, в котором указано, как именно поделена квартира, пополам или у кого-то большая часть. А также распределение кредитных платежей. Таким образом, имея чеки и квитанции каждый из собственников может доказать свое право на владение этим имуществом.
- В случае ссоры или расторжения отношений, оба заемщика обязаны погашать кредит. Если одна из сторон перекладывает свою обязанность на другую, то такое поведение может оспариваться в судебном порядке.
- Совместное владение жильем представляет собой совместную ответственность, таким образом, обе стороны отвечают за свое имущество.
В случае с ипотечными займами не так важно зарегистрирован брак или нет. Ведь не один из вариантов не дает гарантию продолжительности отношений.
Кредитные учреждения дают возможность всем молодым семьям приобрести жилье, однако что касается оформления займа, то тут есть свои положительные и отрицательные стороны.
Плюсы ипотечного займа в гражданском браке:
- Заключение договора и пакет необходимых документов, такой же, как и в случае с зарегистрированными в браке людьми.
- Подача заявления на предоставление кредита возможна в любом банке.
- В случае получения ипотечного кредита на два лица, оформление и распределение долей происходит в соответствии с расходами по кредиту.
Минусы в таком кредите для не зарегистрированных в браке людей тоже есть, среди них:
- Для гражданских браков не действуют программы с льготами и субсидиями, которые предоставляются после рождения 2 ребенка. Такие преимущества имеют только люди находящиеся в официальном браке.
- После расставания существует большая вероятность не погашения займа. В таком случае банк изымает имущество, находящееся в ипотечном займе.
Ипотеку предоставляют более 95% людей находящихся в гражданском браке. И большое количество людей уже воспользовались этим.
Ипотека в гражданском браке
Раньше банки отказывали в кредитах парам, официально не зарегистрировавшим брак. Теперь они смягчили требования, и гражданские супруги могут вместе взять ипотеку.
В данном случае, если сделка ипотечная, двое физлиц просто выступают в ней созаемщиками, а после закрытия кредита и снятия обременения оформляют собственность в заранее определенных долях.
Плюс такой сделки в том, что банк учитывает доходы обоих физлиц, соответственно, можно рассчитывать на более существенный кредит.
Ипотека — это простой и надежный способ покупки жилья в гражданском браке, чтобы права всех сторон были защищены — оба созаемщика имеют право на долю. Доля каждого будет являться залоговым обеспечением по кредиту.
Проблемы могут возникнуть, если один из созаемщиков вдруг перестанет платить. Например, партнеры договорились, что ежемесячный платеж делят пополам, поэтому и доли в квартире у них 50 на 50. Но, скажем, через один-два года решили расстаться, и один из них перестал вкладываться в ставшую ненужной ипотеку.
Если бы такая ситуация произошла между официальными супругами, не заключившими брачный контракт, и дело дошло до развода и раздела имущества, квартира была бы признана совместно нажитым имуществом и поделена поровну. В случае когда созаемщики по закону не родственники, тот, кто исправно платит по кредиту, может договориться с банком, чтобы составить к ипотечному договору дополнительное соглашение и перерегистрировать ипотечный договор на себя — соответственно, и квартиру полностью оформить в дальнейшем на себя. В этом случае денежный вклад первого созаемщика будет нивелирован, и он останется ни с чем.
Правовые последствия приобретения квартиры в гражданском браке
Так как в Семейном кодексе понятия «гражданский брак» не существует, то все отношения в нем находятся вне правового поля. С юридической точки зрения сожительство несет в себе массу рисков:
- собственником приобретаемой квартиры становится лишь один из гражданских супругов;
- при смерти одного из сожителей, второй не станет наследником первой очереди и может лишиться квартиры, даже если финансово участвовал в покупке жилплощади;
- совместно нажитое гражданскими супругами жилье может перейти к прямым наследникам по закону – детям, официальным супругам;
- чтобы получить часть жилой собственности при расставании, одному из участников гражданского брака нужно доказать свое участие в приобретении жилья в судебном порядке.
Как оформить ипотеку в гражданском браке – рассмотрим все варианты
Допустим, регистрация отношений в ЗАГСе нежелательна. Какой выбор есть у незарегистрированной пары:
- Кредит и квадратные метры полностью оформляются на одного человека. Второе лицо по документам не имеет к приобретаемому жилью никакого отношения.
- Один человек получает кредит и жилье, второй – является поручителем. В таком случае второе лицо обязано нести расходы по оплате займа в случае возникновения трудностей. Но при этом по–прежнему не имеет на квартиру никаких прав.
- Ипотека и собственность оформлены на двух человек – они выступают созаемщиками. А жилое помещение получают в долевую собственность. При этом в договоре прописаны обязанности каждой из сторон.
Как гражданскому супругу доказать свое участие в покупке?
В случае развода при официальном браке имущество, которое было совместно нажито супругами, по общему правилу делится пополам. Если иные условия были описаны в брачном договоре, то раздел имущества будет произведен в соответствии с этим договором.
В незарегистрированном браке один из партнеров может остаться у разбитого корыта, если другой откажется разделить квартиру добровольно. Партнерам понадобится немало усилий, чтобы доказать, что они могут претендовать на часть имущества.
Пара может предусмотреть заранее и подготовить необходимые документы, подтверждающие, что квартира была куплена за общие средства. Это может быть расписка собственника купленной квартиры, о том, что он получил определенную сумму от гражданского супруга на покупку жилья.
Кроме того пара может оформить письменное соглашение о покупке недвижимости. И приложить к нему документы, подтверждающие безналичный перевод денег на покупку квартиры или дома.
В суде могут пригодиться и свидетельские показания. Свидетели могут подтвердить, что пара вела совместный быть, долго проживала совместно и так далее.
Как правило, при решении подобных споров не обойтись без профессионального юриста.
Минимизация рисков ипотеки при незарегистрированном браке
При оформлении ипотечного кредитования участникам следует подумать, как себя обезопасить при различных вариантах заключения сделки и последующего оформления брачного союза или церемонии завершения отношений.
По мнению юристов, вариант долевого участия – наиболее безопасный при незарегистрированном браке. Минимизирует риски:
- составление договора между сожителями, регулирующего сумму внесения ежемесячных платежей в приобретение недвижимости каждым;
- указание персональных данных каждым гражданским супругом при проведении расчётов;
- сохранение чеков, подтверждающих факт погашения обязательств.
Правила оформления квартиры
Лучшим способом отстоять свои права при покупке жилья в неофициальном браке является оформление квартиры в общую долевую собственность, когда у каждого есть своя доля. В таком случае уже не потребуется доказывать, что оба принимали участие в приобретении жилья, потому что в момент покупки у каждого из пары была официально установлена доля, внесенная в единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН).
При этом доли могут быть не только равными, но и неравными. Размер доли зависит от размера денежных средств, отданных каждым участником гражданского брака на приобретение жилья. И каждый из пары может на законном основании делать со своей долей что угодно — продать, подарить или завещать кому-либо. Однако преимущество в таком вопросе будет на стороне второго совладельца квартиры.