Оценка рыночной стоимости недвижимости — что входит в отчет?

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Оценка рыночной стоимости недвижимости — что входит в отчет?». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

Если вам требуется подготовить официальный оценочный отчет, например, для банка при оформлении ипотеки, нужно обращаться к профессиональным оценщикам. Стоимость услуги — от 5000 рублей. Тарифы на определение цены жилплощади представлены в таблице.

Для чего нужна оценка недвижимости при ипотеке

Перед тем как выдать кредит, банк оценивает платежеспособность заемщика: его доходы, перспективы трудовой деятельности и кредитную историю. Этого достаточно для небольшого кредита на короткий срок.

В случае ипотеки сумма займа большая, а срок выплаты — до 30 лет, поэтому возврат долга банк обеспечивает залогом самой недвижимости или права требования по договору долевого участия, когда дом не достроен. Это значит, что, если заемщик не сможет погасить кредит, банку придется продать заложенную недвижимость. По судебному решению ее выставят на торги, а если покупатель не найдется, банк примет ее на баланс, то есть станет собственником. Поэтому для банка важно понимать рыночную стоимость квартиры, за которую он точно сможет ее продать. Без отчета об оценке этого сделать нельзя.

Рыночная стоимость недвижимости — это объективная цена, по которой ее можно продать в текущих условиях.

Оценка квартиры важна и для покупателя ― он будет уверен, что квартира стоит тех денег, которые он заплатит.

При покупке квартиры в кредит регистрируется ипотека в силу закона. В этом случае независимая оценка недвижимости указывается в договоре купли-продажи, кредитном договоре или в закладной, которая почти всегда оформляется при ипотечной сделке. Если оформляется договор об ипотеке, то оценка недвижимости прописывается в договоре об ипотеке.

Методы оценки недвижимости

Стандарты оценки утверждаются приказами Минэкономразвития — они определяют общие подходы к оценке и уточняют процедуру оценки в разных ситуациях. Закон предусматривает три подхода в зависимости от того, как используется объект.

Доходный и затратный подходы. Для оценки коммерческой или жилой недвижимости, которая будет сдаваться в аренду, применяют доходный подход. А, например, для оценки строящегося частного дома — затратный. Оба метода построены на анализе аналогичных объектов недвижимости и финансовых потоков по объектам. Такая оценка стоит дороже, но применяют эти подходы редко. Чаще используют сравнительный, который проще и понятнее.

Сравнительный подход используется при оценке жилой недвижимости для проживания. В этом случае оценщик подбирает похожие объекты, сравнивает цены и формирует оценку вашего объекта.

Методика формирования сравнительной цены сложная, это не просто среднее арифметическое значение цен выбранных объектов. Сначала найденные объекты приводят к «единому знаменателю», поскольку идеально похожие объекты, которые выставлены на продажу в один момент времени, подобрать сложно. А внутренние методики позволяют сравнивать такие объекты правильно.

Например, оценщик нашел похожие квартиры в одном доме, но на разных этажах. Этажность тоже влияет на цену. По методике первый и последний этажи приводят к «базовым» этажам. Это делают с помощью введения небольшого дисконта к цене, или из найденных объектов убирают самый дешевый и самый дорогой в пересчете цены на квадратный метр.

При оценке стоимости квартиры оценщик учитывает наличие социальной инфраструктуры рядом с домом, транспортную доступность, экологию, этажность.

Что должно быть в отчете?

Копию отчета об оценке попросите у эксперта — один экземпляр он выдаст бесплатно. Оригинал оценщик отправит в банк: бумажную версию нумеруют, подшивают и скрепляют печатью. Цифровой отчет подписывают электронной подписью.

Проследите, чтобы в документе были:

• основание и цель оценки;

• дата процедуры, номер отчета, данные об оценщике;

• полное описание объекта недвижимости;

• стандарты оценки;

• список данных, которые использовали в экспертизе;

• формулы расчета цены с указанием понижающих и повышающих коэффициентов;

• список используемых документов;

• фотоотчет.

Что происходит сейчас?

Продавец заходит на площадки объявлений, смотрит аналогичные квартиры; прикидывает, сколько могла бы стоить его квартира, и выставляет цену по верхней планке, так как его недвижимость обязательно лучше. Знакомая история? Есть еще два варианта развития действия.

Первый: человек купил квартиру несколько лет назад в долларах и сейчас хочет продать за ту же сумму в той же валюте, не учитывая, что курс сильно изменился. Второй: продавец на все 100% уверен, что квартиры не могут дешеветь. Если я купил за 10 млн руб. вчера, значит, сегодня я должен продать за 12 млн. Конечно, недвижимость — это хорошее инвестиционное вложение, и на ней можно заработать, продав дороже, но опять же… если правильно провести ее оценку.

Что в итоге? Звонков нет, просмотров реальных покупателей нет. Продавец ждёт месяц-два, снижает немного цену, потом еще немного и в итоге продает только через год-два.

Какие документы потребуются для оценки?

Обратите внимание, что большая часть из списка документов принадлежит владельцу покупаемой квартиры. Поэтому заказывайте оценку и начинайте собирать пакет документов, когда уже точно приняли решение о покупке именно этого жилья.

В перечень документов, необходимых для оценки, входят:

• Документы, подтверждающие право на продажу этой квартиры. Например, свидетельство о собственности, договор купли-продажи, договор дарения или бумага о вступлении в наследство. Если речь идет о покупке только части недвижимости – например, комнаты, — то подойдет договор долевого владения.
• Нужна копия кадастрового паспорта. Этот документ можно получить в БТИ. Выдадут бумагу только собственнику.
• Владелец квартиры также должен предоставить вам планы БТИ – это документ с полным описанием квартиры. В нем начертан план жилья с точными размерами. Указываются площадь общая и площади отдельных помещений. Обратите внимание, что в плане БТИ должны быть прописаны площади всех помещений, включая ванную комнату и коридор.
• Копия вашего паспорта и контактные данные, например, номер телефона;

Если в квартире была выполнена перепланировка, то на плане это должно быть отображено. Обычно это выглядит так – на одном листе старая планировка, на втором – новая, узаконенная. Или обе планировки печатают на одном листе.

Изменение планировка сделано без разрешения? Для оформления закладной банку предоставляется отчет с информацией о неузаконенной перепланировке и банк откажет в выдаче ссуды. Собственнику придется переделывать квартиру обратно или получать разрешения.

Обратите внимание на две тонкости:

• Дом построен раньше, чем в 1960 году? Нужно получить справку об отсутствии деревянных перекрытий. Проблема в том, что эти перекрытия имеют высокий класс пожарной опасности и страховые компании не выдают договора страхования на такие объекты. Соответственно, ипотеку взять не получится.
• Может потребоваться справка о том, что что дом не будет снесен – объекта нет в плане на снос местной администрации.

Что влияет на оценку недвижимости?

Кроме перечисленных в разделе о методах оценки факторах, на итоговую стоимость влияет еще несколько параметров, которые учитывает грамотный эксперт:

• Во внимание берется престижность района и экологическое состояние – если квартира рядом с промышленной зоной, то стоимость будет ниже.
• Если же рядом с квартирой много школ, детсадов, поликлиник и других важных социальных объектов, стоимость повысится.
• Важно не только состояние отделки квартиры, но и состояние подъезда и общих перегородок. Грубо говоря, квартира с евроремонтом в разваливающемся доме не будет оценена дорого.
• Берется в расчет и наличие двора – обустроенная для отдыха территория ценится выше, чем «пятачок» на десять машин.

Напомним, сама квартиры оценивается по:

• Площади;
• Количеству комнат;
• Общему состоянию – отделка, перекрытия, планировка;
• Наличие или отсутствие дефектов в ремонте;
• Этаж – первый или последний дешевле.

Как выглядит оценочный альбом?

Оценочный отчет – это официальный документ, который должен быть выполнен в соответствии с нормативными требованиями законов и гостов. Проверьте, содержит ли он следующие данные:

• Информация о компании, которая проводила экспертизу. Контактные данные компании.
• Информация о заказчике оценки – то есть о вас.
• Полная характеристика на квартиру, которую вы планируете купить. Проверьте адрес, данные о площади, планировке и прочее.
• Анализ рынка недвижимости по вашему объекту – численные показатели.
• Сумму ликвидной стоимости и рыночной стоимости квартиры для покупки.
• Приложения – фотографии, копии дипломов оценщика и прочее.

Порядок проведения экспертизы оценщиком

Зачем нужна оценка недвижимости при ипотеке и необходима ли она в конкретно вашем случае, подскажет оценщик. После следует переходить к процедуре. Весь процесс проходит в несколько этапов:

1. Подача заявки в экспертную компанию. Можно по телефону, явиться в офис или написать через форму обратной связи на сайте.
2. Провести первичную консультацию. На этом этапе станет понятны обстоятельства и особенности.
3. Предоставить эксперту необходимые документы.
4. Заключить договор о сотрудничестве.

После этого начинается непосредственная работа эксперта:

1. Изучение документов и сбор дополнительных сведений.
2. Применение нужных методов и расчет стоимости объекта оценщиком.
3. Составление отчета.

Процедура завершается передачей заказчику экспертного отчета.

Что называют оценкой недвижимости

Оценка недвижимости – это процедура подсчитывания стоимости любого объекта недвижимости, начиная от частного дома заканчивая гаражом. Вся данные о процедуре регламентированы. Этим процессом может заниматься как большая компания, так и самостоятельная личность. Вся деятельность таких оценщиков регулируется законом «Об оценочной деятельности в РФ».

Подсчет примерной рыночной стоимости можно сделать и самому, но такие подсчёты не будут приняты государственными органами. Если вам нужно будет подать в банк или суд информацию об оценочной стоимости недвижимости, то подойдет только документ, подтверждённый специалистом.

Наиболее популярные направления оценки недвижимости

• Определение стоимости эксплуатации зданий и сооружений.
• Оценка недвижимости, принадлежащей промышленным предприятиям, выполняемая для изменения налогооблагаемой базы.
• Оценка стоимости улучшений, произведенных арендатором.
• Сравнительная оценка недвижимости.
• Независимая оценка кадастровой стоимости объекта.
• Анализ показателя НЭИ при оценке недвижимости.
• Оценка недвижимости с точки зрения доходности.
• Оценка недвижимости с точки зрения затрат.
• Оценка эффективности коммерческих проектов в области недвижимости.
• Исследование технического состояния оцениваемых зданий и сооружений.
• Оценка стоимости ущерба, нанесенного внешним воздействием.

Оценка стоимости ущерба, нанесенного внешним воздействием

К внешним воздействиям можно отнести как природные, так и техногенные воздействия, а также воздействие, нанесенное по вине человека. К таким событиям относятся пожары, наводнения, залив водой в случае протечек, появление трещин, порча отделки помещения и так далее. Все эти происшествия снижают рыночную стоимость объекта, поэтому величину ущерба можно оценить, обратившись к специалисту по оценке недвижимости. Существует несколько методов для оценки ущерба, нанесенного объекту недвижимости внешним воздействием. Выбор конкретной методики лежит в сфере компетенции специалиста по оценке и в каждой конкретной ситуации оценщик использует наиболее эффективную и подходящую технологию. Опыт специалиста играет при этом большую роль, так как выбор правильной методики позволяет определить наиболее достоверную стоимость ущерба. С этому виду оценки недвижимости прибегают довольно часто, особенно в процессе судебных разбирательств по поводу возмещения убытков.

Почему такие разные цены на недвижимость в новостройке?

Реалии таковы, что стоимость примерно одинаковых квартир разная. Это связано с тем, что цена каждого объекта зависит от множества факторов:

• Местоположение. Если планируется покупка в центре города, то надо быть готовым к тому, что стоимость квартиры будет выше, чем жильё на окраине. Более высокий «ценник» объясняется тем, что земля под застройку стоит дороже, выше спрос на недвижимость, выше себестоимость подключения к коммуникациям и др.
• Транспортная доступность. На стоимость влияет близость транспортных развязок, остановок электрички, станций метро.
• Наличие отделки. Практика показывает, что около 15% квартир на первичном рынке продаются с отделкой. Они дороже по цене, но эта разница ниже той суммы, которую бы пришлось потратить собственникам на ремонт квартиры без отделки.
• Площадь.
• Стадия строительства дома. Жильё в строящемся доме стоит меньше, чем в уже построенном и введённом в эксплуатацию.

Похожие записи:

• Со скольки и до скольки часов длится день, ночь, утро или вечер?
• Как обжаловать исполнительное производство судебных приставов по штрафу ГИБДД
• Уплата налога на недвижимое имущество в 2023 году