Как продать приватизированную квартиру с долями если все согласны

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как продать приватизированную квартиру с долями если все согласны». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

Также участник долевой собственности вправе требовать выдела своей доли из общего имущества. Можно выделить долю физически (например, она соответствует комнате) и продать ее отдельно. «Выделенная доля будет новым объектом недвижимости, следовательно, ее продажа возможна без разрешения уже бывших сособственников», — пояснила член АЮР.

Если согласия всех собственников нет, то выделение долей в виде комнат, как и определение порядка пользования жилым помещением, осуществляется в суде.

«Если выдел доли в натуре не допускается законом или невозможен без ущерба квартире, то выделяющийся собственник имеет право на выплату ему стоимости его доли другими участниками долевой собственности. В случае выплаты компенсации собственник с ее получением утрачивает право на долю в общем имуществе», — отметила Ольга Эттлер.

Также важно помнить о том, что в соответствии с законодательством сделка по отчуждению долей в праве общей собственности подлежит обязательному нотариальному удостоверению, совершение данной сделки в простой письменной форме невозможно, добавил Сергей Поляков.

«Нотариальное удостоверение сделки — своего рода заслон от мошенников. Сегодня нотариус — это единственное лицо на рынке недвижимости, которое несет имущественную ответственность за свои действия и в случае допущенной ошибки компенсирует пострадавшей стороне ущерб в полном размере. Нотариус обеспечивает юридическую чистоту сделки, освобождает ее участников от необходимости вникать в сложные правовые и юридические тонкости и составляет юридически грамотный документ», — отметил он.

Заключение договора купли-продажи приватизированной квартиры

Договор купли-продажи приватизированной квартиры заключается в общем порядке.

Он должен содержать, в частности, данные, позволяющие определенно установить продаваемую квартиру (точный адрес, кадастровый номер, площадь), а также цену этой квартиры (п. 1 ст. 432, ст. 554, п. 1 ст. 555 ГК РФ).

Кроме того, при наличии лиц, сохраняющих право пользования квартирой, в договоре должен быть указан перечень таких лиц. Об отсутствии указанных лиц также указывается в договоре (п. 1 ст. 558 ГК РФ).

Договор купли-продажи заключается в письменной форме и подписывается сторонами (п. 1 ст. 160, п. 2 ст. 434, ст. 550 ГК РФ).

Он не требует обязательного нотариального удостоверения, за исключением некоторых случаев, например если отчуждается квартира, принадлежащая несовершеннолетнему гражданину или гражданину, признанному ограниченно дееспособным.

Передача квартиры продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. Иногда о передаче-приемке квартиры указывается непосредственно в тексте договора, и отдельный документ о передаче не составляется (п. 1 ст. 556 ГК РФ).

Переход права собственности на квартиру от продавца к покупателю подлежит государственной регистрации и возникает с момента такой регистрации (п. 1 ст. 131, п. 2 ст. 223, п. 1 ст. 551 ГК РФ).

Можно ли продать приватизированную квартиру с обременением

Все вышесказанное относится к квартирам, которые не имеют определенных обременений. Но что делать, если в квартире прописан человек, который отказался от участия в приватизации? Поскольку в соответствии с законом данное лицо сохраняет за собой право бессрочного проживания в квартире, принудительно выписать его не удастся.

Этот момент серьезно настораживает всех покупателей. Однако сам факт регистрации и права проживания никак не влияет на возможность совершить сделку. Но каким-то образом указать в ДКП положение о том, что после продажи данное лицо выпишется добровольно, невозможно. Нельзя предусмотреть и иные варианты его выселения.

Поэтому чисто технически это не является препятствием для совершения сделки. Но с «житейской стороны», вряд ли кто-то согласится приобретать жилье с подобным обременением.

К юристам часто обращаются с вопросом: хочу продать приватизированную квартиру, но долей в праве обладает несовершеннолетний, как быть? Это очень важный момент. Права недееспособных и несовершеннолетних подлежат особенной государственной защите.

Для выписки недееспособного или несовершеннолетнего (даже если он не владеет долей в квартире) обязательно потребуется разрешение органов опеки. И если чиновники сочтут, что регистрация по новому адресу негативно скажется на качестве жизни «подопечных», своего согласия они не дадут. Сделка станет попросту невозможной.

Можно ли выкупить долю соседа против его воли?

Выкупить долю против воли соседа можно, но только в том случае, если эта доля незначительная (1/8, 1/10, 1/32, 1/50 и т.д.), владелец там не проживает и ее невозможно выделить в натуре.

Например, в двухкомнатной квартире есть два собственника. У одного доля 7/8, у другого – 1/8. При условии, что собственник меньшей доли там не проживает и не имеет интереса к данной недвижимости, можно обратиться в суд и потребовать обязать сособственника продать свою долю по рыночной цене. Для этого необходимо сделать оценку этой доли и внести всю сумму на депозит суда. Такая практика не редкость. Суды охотно дают разрешение на выкуп незначительных долей, потому что в действительности от незначительной доли нет пользы ни для собственника, ни для его сособственника, который не может полноценно распоряжаться своим имуществом.

Хочу продать приватизированную квартиру: тонкости и нюансы

Казалось бы, простой вопрос – как продать приватизированную квартиру? Но ответить на него сможет далеко не каждый, в том числе и тот, кто уже хоть раз продавал или покупал недвижимость.

Данные сделки, несмотря на всю свою схожесть с куплей-продажей квартир, полученных иным способом (как продать квартиру мы писали здесь), обладают рядом особенностей.

Именно их мы и рассмотрим в рамках данной статьи.

Разобравшись с тем, как именно происходит приватизация (об этом читайте тут) и даже преодолев возможные отказы (этому посвящен этот материал), человек становится полноправным собственником приватизированной жилплощади. Это значит, что он вправе владеть, пользоваться и распоряжаться недвижимость. То есть совершать с ней любые сделки, будь то:

• сдача в аренду;
• продажа;
• обмен;
• дарение.

1. Продать квартиру, в которой вы живете по договору соцнайма, можно только после ее приватизации.
2. Приватизировать квартиру можно лишь раз в жизни. Чтобы не потерять это право, часто выгоднее отказаться от него в пользу члена семьи.
3. Чтобы покупателя не пугал статус приватизированной квартиры, подготовьте для него выписки из ЕГРН и домовой книги.
4. Если продаете только свою долю квартиры, вы обязаны сначала предложить ее остальным собственникам по рыночной цене.
5. При продаже долей сделку надо подтверждать у нотариуса — без него не получится.
6. Если среди собственников дети до 18 лет, для продажи надо получить согласие органов государственной опеки.
7. Налог с продажи квартиры можно не платить, если вы стали собственником квартиры более 3 лет назад.
8. Уменьшить размер налога можно применив имущественный вычет в 1 млн рублей для каждой из долей.
9. Если покупаете приватизированную квартиры, убедитесь, что все жильцы из нее выселились и прописались в другом месте.

Продажа через принудительный выдел доли

В том случае, если вокруг квартиры идут споры и никто не хочет уступать, из-за чего шансов продать долю через право преимущественной покупки практически нет, собственник, желающий получить взамен доли деньги, вправе потребовать ее выдела. Закон предусматривает, что выдел производится в натуре — то есть выделяющийся должен получить четко определенные квадратные метры в квартире.

Однако поскольку практически всегда в городской приватизированной квартире невозможно выделить часть ее в отдельное изолированное помещение, выделяющийся вправе потребовать, чтобы сособственники забрали его долю и выплатили ему компенсацию. Размер компенсации будет определять уже суд. Этот способ удобен тем, что не требует согласия всех совладельцев, однако имеет 2 неустранимых трудности:

1. Потребуется независимая оценка квартиры экспертом.
2. Получение денег растянется надолго, т. к. взыскание долга с человека, не желающего платить, — процедура весьма непростая.

Как возникает долевая собственность

Закон допускает, чтобы у одной вещи, в том числе и недвижимой, было несколько владельцев. Такая собственность называется общей. Гражданский кодекс выделяет две ее формы: совместную и долевую. В первом случае речь идет об особом режиме. Точнее, об имуществе, которым совместно владеют супруги. Долевая же собственность устанавливается в большинстве случаев.

Одним из способов возникновения общей собственности является приватизация. Все, кто имел право проживать в квартире, получают равные доли теперь уже частной недвижимости. И каждый может, как полноправный собственник, ей распоряжаться. Но только в определенных пределах В частности, ответ на вопрос, может ли один из собственников квартиры продать свою долю, будет положительным. С соблюдением необходимого порядка.

На доли будет разделена квартира и при наследовании ее сразу несколькими родственниками бывшего владельца. Им она может достаться как поровну, так и в ином соотношении. Еще до оформления всех документов, один наследник может предложить другим выкуп доли в приватизированной квартире и стать ее единоличным владельцем. Возможно и изначальная покупка жилья с оформлением такой вида собственности.

Схема №1. Продажа через дарение

Продажа доли в квартире может быть осуществлена с согласия остальных совладельцев. В силу разных обстоятельств получить такое согласие бывает невозможно или очень трудно. Однако, закон допускает дарение доли – для этого согласия остальных совладельцев уже не требуется.

Крайне важно правильно составить дарственную. Эту операцию крайне рекомендуется доверить опытному юристу. При несоблюдении какого-либо требования законодательства, впоследствии документ остальные совладельцы смогут опротестовать в суде и добиться признания сделки недействительной. А требований достаточно много:

1. Необходимо полностью перечислить всех остальных совладельцев с указанием размеров принадлежащих им долей.
2. Указать всех лиц, не являющихся совладельцами, но зарегистрированных на данной жилплощади на постоянной основе.
3. Сколько квадратных метров передается одариваемому лицу.
4. На каких основаниях данная доля перешла в собственность дарителя.
5. Если доля принадлежит лицу, состоящему в законном браке, потребуется приложить к дарственной нотариально заверенное согласие супруга на сделку.

Схема №2. Продажа через залог

Этим способом пользуются, когда банк соглашается принять данную долю в залог для выдачи ссуды. Сделка такого рода носит название ипотеки. Если вы взяли деньги, но вернуть в заранее оговоренный срок с процентами эту сумму не смогли – доля перейдет в собственность залогодержателя (банка).

Часто юристов спрашивают: относится ли данное правило к жилью, являющемуся единственным для собственника доли и его семьи? Ответ: да – относится, что прямо указано в: ст. 446 ГПК РФ, ст. 337, 348 ГК РФ. Можно не опасаться изъятия недвижимости банком за долги, только в случаях, указанных в ст. 54.1 Закона «Об ипотеке»:

1. Сумма долга меньше 5% от ценности залога.
2. Просрочка долга меньше 3 месяцев.

Можно ли продать долю ребенка?

Такая возможность существует, что даёт возможность родителям воспользоваться долей ребёнка для улучшения жилищных условий всей семьи.

Формально такая процедура ничем не отличается от аналогичной сделки по продажи доли любого собственника. Однако родителям придётся доказывать представителям органов опеки и попечительства, что ребёнку от такой продажи станет только лучше.

Для получения разрешения на продажу доли родители должны предоставить доказательства того, что ребёнок в квартире, приобретённой взамен проданной, будет находиться в лучших условиях. Кроме того, он будет иметь там большую долю в общей собственности.

Если жилищный вопрос для ребёнка не существенен, то доказательством благих намерений родителей может стать счёт в банке, открытый на имя несовершеннолетнего владельца, где будут размещены деньги, вырученные от продажи его доли жилплощади.

Алгоритм действий, как продать свою долю в приватизированной квартире, включает параметры, требуемые по законодательству:

1. Анализ рынка и определение цены доли. Поиск покупателя части квартиры по установленной продавцом цене.
2. Предварительное согласование договора о покупке с другими совладельцами, выразившими желание купить часть в жилье или отказавшихся от выкупа. Срок на раздумья – 1 месяц.
3. По истечении месяца, если получен отказ или никто из совладельцев не выразил желание выкупить, у продавца появляется право на передачу недвижимости третьей стороне.

Не забывайте про нотариуса

2 июня 2016 года в России вступил в силу закон, который запрещает дарить, менять, покупать и продавать доли в объекте недвижимости, а также целые объекты, находящиеся в долевой собственности без нотариуса. Это означает что договор купли-продажи (мены, дарения) доли квартиры должен быть в обязательном порядке заверен нотариусом. Без этого заверения Росреестр не зарегистрирует сделку. Нотариальное удостоверение договора купли-продажи квартиры стоит 0,5% от стоимости объекта плюс 4,9 тыс. за «техработы». Максимальная стоимость нотариального удостоверения договора не должна превышать 25 тыс. руб.

Иногда можно услышать, что нотариальное удостоверение требуется только при продаже доли «на сторону». На самом деле это не так. Хотя первая редакция упомянутого выше «нотариального» закона действительно предполагала такой вариант, однако в ходе обсуждения Госдума ужесточила правила, и нотариально удостоверяемыми стали все сделки с долями.

Нотариальное удостоверение ДКП

Согласно ч. 3 ст. 8.1. ГК, в случаях, которые указаны в законе или договоре сторон, сделка, при которой возникают, изменяются или прекращаются права на имущество, подлежащие госрегистрации, должна быть засвидетельствована нотариально.

Судя по ч. 1 ст. 42 ФЗ № 218 от 13-го июля 2015-го года “О государственной…”, сделки по отчуждению долей обязательно должны заверяться у нотариуса.

Обратиться за осуществлением нотариального действия можно к любому нотариусу, который работает в субъекте РФ, в котором находится продаваемая доля (аб. 1 ст. 56 Основ).

Нотариус при заверении:

1. разъяснит сторонам их права и обязанности (ст. 54 Основ);
2. проверит, были ли извещены остальные участники долевой собственности;
3. проверит добросовестность и действительность намерений участников сделки.

Если продавец и покупатель не возражают, нотариус сам отправляет заявление и все необходимые документы в Росреестр в электронном виде (аб. 2 ст. 55 Основ). Покупатель доли может отказаться от такой возможности и произвести регистрацию в Росреестре самостоятельно.

Особенности продажи долей при участии в сделке недееспособных или ограниченно дееспособных граждан

Сделки за граждан, признанных по суду недееспособными из-за психического расстройства личности, совершают их опекуны (ч. 2 ст. 29 ГК) – с учетом мнения недееспособного гражданина, а если учет мнения невозможен – то с учетом его предпочтений или информации, полученной от других лиц.

Поэтому продавать долю имеет право опекун, при условии предварительного истребования согласия от органов опеки (ч. 2 ст. 37 ГК).

Сами недееспособные сделки с недвижимостью совершать не вправе. Если это все-таки произойдет, договор будет признан ничтожным (ст. 171 ГК), а сторон по суду вернут в изначальное положение (покупателю обратно деньги, продавцу обратно недвижимость).

Ограниченно дееспособные граждане могут сами совершать любые сделки, но исключительно с согласия попечителя (аб. 3 ч. 1 ст. 30 ГК). Попечителю, прежде чем давать согласие, все так же нужно истребовать разрешение от органов опеки (ч. 2 ст. 37 ГК).

Итак, владелец доли, находящейся в приватизированном жилье, должен предложить купить ее другому “дольщику”. Если он откажется, можно продавать любому постороннему лицу. ДКП о продаже доли обязательно заверяется у нотариуса. Стороны вправе выбрать – самим относить ДКП в Росреестр, или поручить это сделать нотариусу.

Похожие записи:

• Минимум алиментов на ребенка в 2023 году РБ
• Переходящие отпускные в 6 НДФЛ в 2023 году
• Льготы для ветеранов труда в Брянской области в 2023 году