Что значит приватизированная квартира?

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Что значит приватизированная квартира?». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

Передача жилых помещений в собственность граждан осуществляется уполномоченными собственниками указанных жилых помещений органами государственной власти, органами местного самоуправления, а также государственными или муниципальными унитарными предприятиями, за которыми закреплен жилищный фонд на праве хозяйственного ведения, государственными или муниципальными учреждениями, казенными предприятиями, в оперативное управление которых передан жилищный фонд.

Порядок и условия приватизации

Если вы решили приватизировать квартиру, нужно обратиться либо в МФЦ, либо в администрацию города (установленный алгоритм действий может отличаться в разных регионах). Вас могут направить в комитет управления городским имуществом или в департамент имущественных отношений, но начать в любом случае лучше с МФЦ, где сотрудники сориентируют и помогут разобраться в особенностях процедуры в отдельном регионе.

В каждом конкретном случае список необходимых документов может отличаться, но обычно в заявлении должны быть указаны следующие данные:

• ФИО претендента на приватизацию;
• адрес жилья, которое подлежит приватизации;
• сведения о местах жительства претендента, где он зарегистрирован на момент подачи заявления;
• наличие или отсутствие задолженностей по оплате коммунальных услуг;
• причина приватизации жилья;
• другие документы — в зависимости от конкретной ситуации.

Приватизировать квартиру или нет: советы юристов

Когда бесплатная приватизация только началась, она была срочной (до 2004 года). Многие люди приватизировали квартиры «на всякий случай», опасаясь, что позднее будет возможен только их выкуп по рыночной стоимости. Но срок бесплатной приватизации продлевался несколько раз, и, наконец, в 2017 году его отменили совсем (ФЗ № 14).

Это означает, что, прожив определенное количество лет в муниципальном жилье, наниматели могут переоформить его в свою собственность бесплатно, и выкупать квартиры не придется. На сегодняшний день приватизировано почти 80% муниципального жилья в России. Это подавляющее большинство, но все же 20% жильцов, которые еще не приняли решение – это миллионы людей. Для них и предназначены нижеследующие советы.

Кто может приватизировать квартиру

Перевести государственную недвижимость в личную собственность можно только один раз в жизни. Исключение — если человек был одним из приватизаторов, получивших долю до 18 лет. Он сможет повторить процедуру с другой жилой или нежилой недвижимостью после совершеннолетия.

Категории граждан РФ, которым доступна приватизация:

• все зарегистрированные на приватизируемой площади. Не важно, проживает человек в квартире или нет, во внимание принимается сам факт регистрации;
• для совершеннолетних граждан обязательно согласие всех зарегистрированных лиц. Взрослые жильцы могут написать отказ приватизации без объяснения причин. В таком случае она невозможна;
• несовершеннолетних можно исключить из доли только по согласованию с органами опеки. Это распространяется и на детей, проживающих в другом месте, например с бабушкой. Если родители (или один из них) приватизируют квартиру, обязательная доля полагается и ребенку.

Принципы приватизации жилищного фонда

Основные начала приватизации жилья, как и любые принципы одного явления, нельзя рассматривать в отрыве друг от друга, поскольку они взаимно дополняют и развивают один другой, воплощаясь в тексте законодательных норм, регулируют отношения, связанные с приватизацией жилищного фонда.

Из анализа норм Закона о приватизации жилищного фонда можно выделить три важнейших принципа приватизации жилья: добровольность (ст. 1), бесплатность (ст. 1) и одноразовость (ст. 11). При этом если первый принцип (добровольность) вытекает из основных начал гражданского законодательства: «Граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора» (п. 2 ст. 1 ГК РФ), то два других (бесплатность и одноразовость) характеризуют некоторые черты современной жилищной политики России, выраженной кроме прочих нормативных актов в Законе о приватизации жилищного фонда.

Главным принципом приватизации жилья является принцип добровольности. В ст. 1 названного выше Закона прямо указывается «передача в собственность граждан на добровольной основе», т.е. граждане сами принимают решение, приватизировать занимаемое жилье или нет, в случае положительного решения вопроса о том, кто из членов семьи будет участвовать в осуществлении приватизации, а кто нет (конечно же в порядке и на условиях указанного Закона). Никто не вправе принудить нанимателей и членов их семей приватизировать занимаемое жилье. Более того, если хотя бы один член семьи откажется участвовать в процессе приватизации, остальные члены семьи не имеют права приватизировать занимаемое жилое помещение.

Среди принципов приватизации жилищного фонда особое значение имеет принцип одноразовости бесплатного приобретения занимаемого жилого помещения. Вместе с тем в отличие от принципа добровольности этот принцип, думается, не является безусловным.

Например, в ситуации, когда гражданин, стоящий в очереди на улучшение жилищных условий, приватизировал занимаемую квартиру, государственная, муниципальная организация или орган местного самоуправления, очередником которых является гражданин, вправе обусловить предоставление квартиры выкупом или безвозмездной передачей ранее занимаемой квартиры. В результате такого отчуждения у гражданина, надо полагать, должно вновь возникать право на бесплатную приватизацию жилья. Как правило, этот вопрос на практике так и решается. Однако законодательного решения подобных ситуаций до сих пор нет.

Теоретические исследования и развитие гражданского законодательства в направлении комплексной защиты прав и законных интересов несовершеннолетних граждан привели к необходимости установления в этих целях изъятия из принципа одноразовости. Федеральным законом от 11 августа 1994 г. № 26-ФЗ «О внесении изменений и дополнений в Закон Российской Федерации «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации»» введена норма, согласно которой несовершеннолетние, ставшие собственниками занимаемого жилого помещения в порядке его приватизации, сохраняют право на однократную бесплатную приватизацию жилого помещения в домах государственного и муниципального жилищных фондов после достижения ими совершеннолетия.

Заслуживает внимания и осмысления вопрос о передаче жилых помещений в собственность не всех, а только некоторых проживающих в них лиц. Рассматривая такую ситуацию, Пленум Верховного Суда РФ в Постановлении от 24 августа 1993 г. № 8 указал на то, что за гражданами, выразившими согласие на приобретение другими проживающими с ними лицами занимаемого помещения, сохраняется право на бесплатное приобретение в собственность в порядке приватизации другого впоследствии полученного жилого помещения.

Это обосновывается тем, что в данном случае право на одноразовую приватизацию не было реализовано при даче согласия на приватизацию жилья другими лицами — членами семьи. Следует добавить, что в случае приобретения жилья одним из супругов жилище не попадает в общее имущество супругов, поскольку имущество, приобретаемое одним из супругов безвозмездно, является его «единоличной» собственностью.

Многие субъекты Российской Федерации в целях предотвращения злоупотреблений при осуществлении приватизации установили правило, по которому граждане, изменившие свое постоянное место жительства после принятия Закона о приватизации жилищного фонда и желающие приватизировать жилое помещение, к заявлению прилагают документ, подтверждающий, что ранее занимаемое жилье не было ими приватизировано.

Представляется также, что принцип одноразовости не должен быть препятствием к повторному участию в осуществлении приватизации для тех граждан, которые приватизировали свое жилое помещение во время действия первоначальной редакции Закона о приватизации жилищного фонда, при этом полностью не использовав установленный норматив бесплатной приватизации (несмотря на то, что ст. 11, говорящая об одноразовости бесплатного приобретения жилья, не изменилась). Такой вывод можно сделать при сравнительном анализе двух редакций Закона о приватизации жилищного фонда.

До внесения изменений и дополнений в Закон о приватизации жилищного фонда приватизация жилья осуществлялась комбинированным способом, т.е. на возмездных и безвозмездных началах.

Часть жилого помещения передавалась гражданину бесплатно, а другая часть — за плату. Закон устанавливал, что размер бесплатно передаваемого жилья должен составлять не менее 18 кв. м общей площади на одного человека и дополнительно 9 кв. м на семью с учетом потребительских качеств жилья. Увеличивать этот норматив могли только органы государственной власти субъектов Федерации.

Нельзя не отметить тот факт, что действовавший норматив служил определенным ограничителем, который, с одной стороны, отчасти обеспечивал соблюдение социальной справедливости в процессе приватизации жилищного фонда, а с другой — экономически заинтересовывал часть граждан отказаться от чрезмерно больших квартир, что в то время позволяло надеяться на некоторый «выброс» на рынок жилья дополнительной жилой площади.

В тот период граждане приобретали квартиры в собственность бесплатно, если рассчитанная оценочной комиссией цена занимаемой ими квартиры была меньше или равна стоимостному эквиваленту бесплатно передаваемого жилья в сумме на каждого проживающего в квартире гражданина и на семью, использующую право на одноразовую приватизацию. Все остальные граждане, которые приобрели в собственность жилье, размер которого превышал бесплатно передаваемый размер и уровень потребительских качеств, выплачивали за нее денежную сумму, определенную как разница между ценой квартиры, рассчитанной оценочной комиссией, и стоимостным эквивалентом бесплатно передаваемого жилья в сумме на каждого проживающего в квартире гражданина и на семью, использующую право на одноразовую бесплатную приватизацию жилья.

Из изложенного можно сделать следующий теоретический вывод: граждан, приватизировавших свое жилье до внесения в рассматриваемый Закон изменений и дополнений, условно можно разделить на три группы.

Во-первых, граждане, частично использовавшие установленный в тот период норматив бесплатно передаваемого жилья. Имеются в виду граждане, которые либо являлись нуждающимися в улучшении своих жилищных условий, либо имели жилье очень низкого уровня потребительских качеств.

Особенности приватизации бывших общежитий

На основании ст. 7 Вводного закона к ЖК РФ к отношениям по пользованию жилыми помещениями, которые находились в жилых домах, принадлежавших государственным или муниципальным предприятиям либо государственным или муниципальным учреждениям, использовавшихся в качестве общежитий и переданных в ведение органов местного самоуправления, применяются нормы ЖК РФ о договоре социального найма.

Вводный закон к ЖК РФ вступил в силу 22 января 2005 г., именно с этого дня действует и ст. 7 данного Закона, которая на отношения по пользованию жилыми помещениями в указанных домах распространяет действие норм ЖК РФ о договоре социального найма. Поэтому, несмотря на то, что ст. 1 Вводного закона предусматривает вступление в силу всего Кодекса с 1 марта 2005 г., нормы данного Кодекса о договоре социального найма в силу ст. 7 этого же Закона действуют и применяются к отношениям по пользованию вышеуказанными жилыми помещениями с 22 января 2005 г.

Следует особо обратить внимание на то, что в ст. 7 Вводного закона к ЖК РФ речь идет о жилых домах, использовавшихся в качестве общежитий, а не об общежитиях. Тем самым законодатель прямо указал, что общежития, которые принадлежали государственным или муниципальным предприятиям либо государственным или муниципальным учреждениям и впоследствии были переданы в ведение органов местного самоуправления, после вступления в силу Вводного закона утрачивают режим общежитий в силу закона.

Необходимо иметь в виду, что согласно ЖК РФ жилые помещения в общежитиях являются специализированными, т.е. имеют целевое назначение как жилье для временного проживания определенного круга лиц (работников, служащих, учащихся), и в отношении их действует особый правовой режим (невозможность обмена, поднайма и т.д.).

Изменение оснований пользования такими помещениями, когда на соответствующие отношения распространены нормы ЖК РФ о договоре социального найма, изменяет и правовой режим этих помещений (они уже не имеют специализированного назначения, могут сдаваться в поднаем, возможен их обмен, т.е. в отношении их действует общий правовой режим, установленный для жилых помещений, предоставленных по договорам социального найма).

С учетом изложенного жилые помещения (квартиры, комнаты) в домах, которые использовались в качестве общежитий, принадлежали государственным или муниципальным предприятиям либо государственным или муниципальным учреждениям и были переданы в ведение органов местного самоуправления, могут быть приватизированы на общих основаниях. В данном случае ч. 1 ст. 4 Закона о приватизации жилищного фонда не ограничивает возможность приватизации таких помещений. Не ограничивают такую возможность и отсутствие оформленного договора социального найма, и решения органа местного самоуправления об исключении соответствующего дома из специализированного жилищного фонда, поскольку право граждан на приватизацию жилых помещений в вышеуказанных домах не может ставиться в зависимость от бездействия органов местного самоуправления по осуществлению документарного оформления соответствующих договоров социального найма, а также оформления уже изменившегося в силу закона статуса домов, использовавшихся ранее в качестве общежитий.

На практике возникают вопросы о передаче общежитий после вступления в силу ЖК РФ. Так, ряд органов местного самоуправления посчитали, что режим общежития утрачивается, только если жилой дом передан до 1 марта 2005 г. Очевидно, что это ошибочный подход к решению данной проблемы. Безусловно, при утрате необходимости в специальном жилье юридическое лицо передает соответствующий жилищный фонд органам местного самоуправления, но при этом соответствующий режим преобразуется в режим социального использования вне зависимости от даты передачи. На данное обстоятельство в литературе неоднократно обращалось внимание. В апреле 2011 г. неоднозначность правоприменительной, в том числе судебной, практики стала предметом рассмотрения в Конституционном Суде РФ.

Конституционный Суд РФ в Постановлении от 11 апреля 2011 г. № 4-П отмечает, что в судебной практике ст. 7 Вводного закона к ЖК РФ рассматривается как не позволяющая применять нормы ЖК РФ о договоре социального найма к отношениям по пользованию жилыми помещениями, которые находились в жилых домах, принадлежавших государственным или муниципальным предприятиям (учреждениям), использовавшихся в качестве общежитий и переданных в ведение органов местного самоуправления, если граждане были вселены в такие жилые помещения после 1 марта 2005 г., т.е. после введения в действие ЖК РФ, и сами общежития были переданы в муниципальную собственность после этой даты.

Между тем изменение правового режима таких жилых помещений обусловлено передачей зданий, в которых они расположены, в ведение органов местного самоуправления, когда проживающие в них граждане оказываются пользователями жилых помещений, принадлежащих наймодателю, который не является их работодателем. Сообразно с этим определяется и дальнейшая юридическая судьба правоотношений, возникших ранее в связи с наймом жилых помещений в общежитии.

Кроме того, ограничения конституционного права на жилище могут быть установлены в конституционно значимых целях только федеральным законом, но не могут следовать из него по умолчанию или на основании ограничительного толкования его норм. Однако ни сама ст. 7 Вводного закона к ЖК РФ, ни какие-либо другие его положения не содержат указания на ограничение действия данной статьи во времени, в пространстве или по кругу лиц.

Конституционный Суд РФ признал ст. 7 Вводного закона к ЖК РФ не соответствующей Конституции РФ, ее ст. 19 (ч. 1 и 2), 40 (ч. 1) и 55 (ч. 3) в той мере, в какой содержащаяся в ней норма — по смыслу, придаваемому ей сложившейся правоприменительной практикой, не допускает возможность применения норм ЖК РФ о договоре социального найма к отношениям из пользования жилыми помещениями, которые находились в жилых домах, принадлежавших государственным или муниципальным предприятиям либо государственным или муниципальным учреждениям и использовавшихся в качестве общежитий, если эти жилые помещения были предоставлены гражданам на законных основаниях после 1 марта 2005 г. (даты введения в действие ЖК РФ) и здания, в которых они находятся, переданы в ведение органов местного самоуправления также после этой даты.

Что касается общежитий, которые не были переданы муниципалитетам, то они принадлежат соответствующим организациям (например, общежития вузов, государственных предприятий). Такие организации должны использовать общежития по прямому назначению — для работников этих организаций, а также для учащихся. Об этом подробнее см. § 3 гл. 6 настоящей работы.

Расторжение договора о приватизации жилого помещения

Передача приватизированного жилого помещения в государственную или муниципальную собственность и возвращение гражданам правового положения нанимателей в литературе и на практике получили название «деприватизация» или «расприватизация».

Первоначально для возвращения в положение нанимателя гражданин должен был добиться расторжения договора передачи и тем самым отказаться от своего права собственности на жилое помещение. Для этого необходимо было согласие другой стороны — организации, передавшей данное жилье гражданину в порядке приватизации.

Если организация отказывала гражданину в его просьбе расторгнуть договор, то расторжение такового возможно было в судебном порядке по основаниям, предусмотренным законом. Например, когда оформление приватизации, в том числе заключение договора передачи, происходило под влиянием насилия, угрозы, заблуждения, что служит основанием для признания такого договора недействительным по решению суда с возвращением гражданину первоначального правового положения нанимателя.

Затем Вводным законом к ЖК РФ было установлено правило, в соответствии с которым малоимущие граждане, приватизировавшие жилые помещения, являющиеся для них единственным местом постоянного проживания, до 1 января 2007 г. вправе передать принадлежащие им на праве собственности и свободные от обязательств жилые помещения в государственную или муниципальную собственность, а соответствующие органы исполнительной власти, органы местного самоуправления или уполномоченные ими лица обязаны принять их в собственность и заключить договоры социального найма этих жилых помещений с гражданами и членами их семей, проживающими в этих жилых помещениях, в порядке, установленном законодательством РФ.

В настоящее время Федеральным законом «О внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации по вопросу оформления в упрощенном порядке прав граждан на отдельные объекты недвижимого имущества» (о дачной амнистии) возможность возвращения жилья была расширена: расприватизировать вправе не только малоимущие граждане, кроме того, срок реализации такой возможности был сначала продлен последовательно до 1 марта 2010 г., 1 марта 2013 г., 1 марта 2016 г., 1 марта 2017 г., в настоящее время в Законе срок не установлен, т.е. этим правом можно воспользоваться в любое время.

Какие документы нужны для приватизации квартиры?

Минимальный пакет необходимых документов включает:

• заявление на приватизацию квартиры (форму можно скачать на портале «Госуслуги» вашего региона или получить непосредственно при подаче документов в МФЦ);
• паспорта членов семьи и всех, кто зарегистрирован в квартире, которую вы планируете приватизировать;
• договор социального найма квартиры (если ваш экземпляр утерян, можно запросить копию в органе власти, с которым договор заключался);
• ордер на квартиру или выписка из распоряжения органа исполнительной власти (если этот документ утерян, можно получить его бесплатно в любом МФЦ);
• свидетельство о рождении ребенка и документ, подтверждающий наличие у него российского гражданства;
• выписка из домовой книги за период с 21 июля 1991 года;
• справка о наличии или отсутствии зарегистрированных лиц в жилом помещении (можно получить в МФЦ, в Главном управлении по миграционным вопросам при МВД, в управляющей компании или оформить через Госуслуги);
• справка о неучастии (участии) в приватизации — выписка из ЕГРН, которую можно запросить онлайн на сайте Росреестра или получить в МФЦ;
• письменное согласие на приватизацию (или письменный отказ) от каждого члена семьи или иного лица, зарегистрированного в квартире или имеющего право пользоваться ею на условиях социального найма. Если среди них есть дети младше 14 лет, потребуется согласие (или отказ) их представителя, например, родителей или опекуна.

Что значит приватизированная квартира?

Порядок приватизации жилого помещения в общежитии определяется вышеуказанным законом. Приватизация комнаты в общежитии имеет свои особенности, так как данная категория жилых помещений отнесена к специализированному жилищному фонду. Как правило, комнаты в общежитиях предоставляются гражданам для временного проживания в них на период их обучения, работы или службы. Таким образом, договор найма жилого помещения заключается на строго определенный отрезок времени, который соответствует периоду обучения, трудовых отношений или прохождения службы. Однако, довольно часто встречаются случаи, когда у лиц, проживающих в общежитии, трудовые отношения, на основании которых им было предоставлено право такого проживания, завершены, но, несмотря на это, эти лица продолжают там проживать. В связи с этим актуальным остается вопрос, в каких случаях можно приватизировать такое жилое помещение, как комната в общежитии.

Законом установлено, что приватизация комнаты в общежитии не допускается. Для того чтобы приватизация жилых помещений в общежитиях стала возможной, необходимо, чтобы эти помещения находились в жилых домах, которые находятся в собственности государственных или муниципальных предприятий или учреждений, а также они должны быть переданы в ведение органов местного управления. К таким случаям применяются нормы договора социального найма и такие помещения можно приватизировать в общем порядке, независимо от даты передачи такого помещения в муниципальную собственность и даты предоставления его гражданам. Таким образом, общее правило состоит в том, что разрешается приватизация только бывших общежитий, которые переданы в ведение органов местного самоуправления. Такой механизм установлен, исходя из того, что при такой передаче сохраняются все жилищные права граждан, включая и право на приватизацию жилых помещений.

Процедура приватизации комнаты в общежитии аналогична приватизации квартиры. Особенность состоит в том, что прежде чем к ней приступить, необходимо узнать, включен ли дом, в котором находится жилое помещение, которое планируется приватизировать, в муниципальный жилой фонд. В случае если ответ положительный, то можно приступать к следующим этапам приватизации, которые описаны выше на примере приватизации квартиры.

Опыт работы в юридической сфере более 15 лет; Специализация — разрешение семейных споров, наследство, сделки с имуществом, споры о правах потребителей, уголовные дела, арбитражные процессы.

Правовая сущность договора о приватизации жилого помещения

В некоторых случаях в приватизации может быть отказано. Это возможно в пользу муниципальной собственности, которая считается ведомственным жильем, иначе говоря, служебная жилплощадь.

Также, если дом, где расположена жилплощадь, пребывает в аварийном состоянии и его жильцы подпадают под расселение.

Заявка на приватизацию в отношении несовершеннолетнего ребенка может быть отклонена, если ребенок прописан на этих квадратных метрах менее чем за шесть месяцев до приватизации. О том, возможно ли оспорить отказ, нужно проконсультироваться с юристом.

Владимир Ч. проживал со своей родными: женой и ребенком 1,5 лет в жилье по документу социального назначения.

Совместно с супругой они решили приватизировать свое жилище, и супруга оформила нотариальную доверенность, удостоверяющую ее согласие на проведение приватизации. Написав заявление, Владимир Ч.

Отправился в Жилищный отдел для составления приватизационного акта. Ему было отказано. Причины оказались следующими: Владимир Ч. не упомянул в заявлении своего ребенка, не достигшего совершеннолетия, и при подаче заявления не присутствовала его супруга.

Соблюдение этих моментов обязательно и прописано в законодательстве РФ, поэтому подать заявление на составление акта о приватизации, Владимир Ч. сможет только после устранении нарушений.

В заключении, можно сформулировать ряд тезисов, которые могут помочь при оформлении квартиры в личное пользование путем приватизации.

• Приватизация квартиры – это бесплатная и добровольная передача жилья социального назначения в частную собственность граждан, проживающих в этой квартире.
• Процедура оформления жилья в личное пользование жилья способствует возникновению у владельца законных прав на совершение ряда юридически значимых сделок с участием объекта недвижимости.
• В приватизации участвуют все граждане, которые имеют прописку в жилье.
• Для приватизации жилья требуется согласие всех зарегистрированных лиц.
• Порядок приватизации регламентирован и, целесообразно выполнять все этапы в порядке строго очередности.
• Для оформления квартиры в личное пользование нужно собрать пакет оговоренных бумаг.
• В приватизации может быт отказано по ряду причин.

Граждане Российской Федерации, проживающие в жилых помещениях на основании договора социального найма, могут бесплатно приобрести жилье в собственность и стать полноправным владельцем квартиры или комнаты.

Вступление в права на жилище позволяет собственнику:

• свободно им владеть, пользоваться и распоряжаться;
• эффективно вкладывать средства в благоустройство недвижимости;
• выступать на рынке недвижимости в качестве продавца и (или) покупателя.

Участвовать в приватизации могут наниматели квартир и члены их семьи, имеющие право пользования жилыми помещениями государственного или муниципального жилищного фонда.

Если в приватизации участвуют несколько человек, то они приобретают общую собственность.

Для того чтобы оформить собственность одного лица, в том числе несовершеннолетнего, необходимо получить согласие всех имеющих право на приватизацию жилых помещений совершеннолетних участников, а также несовершеннолетних детей в возрасте от 14 до 18 лет.

Жилые помещения, в которых проживают исключительно дети в возрасте до 14 лет, передаются им в собственность по заявлению родителей, усыновителей попечителей и с разрешения органов опеки.

В случае, когда в квартире (комнате) проживают несовершеннолетние в возрасте от 14 до 18 лет, передача жилого помещения в собственность проводится по их заявлению, но с согласия законных представителей и также органов опеки и попечительства.

Право на приобретение жилья в собственность в порядке приватизации можно использовать только один раз, исключением являются несовершеннолетние, которые могут повторно воспользоваться таким правом после достижения 18 лет.

Все правовые отношения в РФ регулируются законодательными нормами.

В сфере приватизации на протяжении уже почти тридцати лет действует Закон №1541-1 «О приватизации жилищного фонда в РФ» от 04.07.1991 года. Его статьи неоднократно пересматривались, изменялись и дополнялись, но основные принципы остались неизменными:

1. Участвовать в приватизации можно только один раз. Граждане, которые стали собственниками долей в несовершеннолетнем возрасте, имеют возможность после достижения совершеннолетия еще раз приватизировать муниципальную или государственную собственность.
2. Желание перевести социальное жилое помещение в частную собственность можно лишь добровольно.
3. Плата за получение недвижимости во владение не взимается.

Долгие годы приватизационная процедура имела крайние сроки действия, по окончании которых подразумевалось прекратить бесплатную раздачу жилья. Но в прошлом году вопрос постоянного продления крайних сроков был снят, а сама процедура была объявлена бессрочной.

Переводя собственность из муниципальной в частную, важно соблюсти права граждан. С одной стороны, одно из основополагающих конституционных прав на жилье, выполняется при этой процедуре неукоснительно. Но, с другой стороны, важно, чтобы каждый из жителей социального жилья мог преследовать свои интересы, а его интересы не были попраны в угоду иным лицам.

В статье 168 Гражданского кодекса оговаривается, что сделка является недействительной, в том случае, если она противоречит действующим законодательным нормам. При участии в приватизации необходимо, прежде всего, ориентироваться на Федеральный закон №1541-1. Местные органы власти могут издавать свои нормативные акты, которые будут дополнять требования основного закона, но важно, чтобы ни один из их пунктов не противоречил ему. Таким образом, соблюдается законодательная иерархия, когда при выявлении нестыковок за основу признается тот документ, что имеет федеральное значение.

Приватизационная процедура производится при участии двух сторон – органов местной власти и граждан, желающих получить права собственности. Безусловно, за соблюдением законодательных норм должны следить представители муниципалитета, так как в силу наделенных обязанностей они должны знать законы и применять их. Граждане, принимающие участие в процессе, зачастую не слишком хорошо владеют законодательными нормами, и ответственности за их несоблюдение не несут. Но какая бы из сторон ни допустила нарушения итог один – сделка расторгается.

Желание завладеть бесплатными квадратными метрами толкает людей на разные поступки.

Часто с этой целью приватизационная процедура производится обманным путем. Возможностей для этого изобретается немало, перечислить все не представляется возможным – старые схемы выходят из строя, но на замену им придумываются все новые и новые пути обмана.

Сделки могут быть:

1. Мнимыми.
2. Притворными или фиктивными.

Под мнимой подразумевается такая приватизация, которая была совершена лишь для вида, без желания довести ее до конца и получить все те права и гарантии, что она влечет. При обнаружении таких намерений договор признается ничтожным и аннулируется днем подписания.

Фиктивной признается такая процедура, которая производилась с целью совершить иные действия. Ярким примером является ситуация, когда запускается приватизационная процедура и одновременно с этим квартира продается, с целью получения материальных благ, а между тем целью данной программы является обеспечение нуждающихся в жилье, а не отмывании денег.

Недееспособными гражданами считаются лица, которые не отдают отчет своим действиям и не понимают их последствий или неправильно их интерпретируют. Различают возрастную недееспособность и ту, что наступила вследствие психического расстройства личности.

Заключение договора купли-продажи приватизированной квартиры

Договор купли-продажи приватизированной квартиры заключается в общем порядке.

Он должен содержать, в частности, данные, позволяющие определенно установить продаваемую квартиру (точный адрес, кадастровый номер, площадь), а также цену этой квартиры (п. 1 ст. 432, ст. 554, п. 1 ст. 555 ГК РФ).

Кроме того, при наличии лиц, сохраняющих право пользования квартирой, в договоре должен быть указан перечень таких лиц. Об отсутствии указанных лиц также указывается в договоре (п. 1 ст. 558 ГК РФ).

Договор купли-продажи заключается в письменной форме и подписывается сторонами (п. 1 ст. 160, п. 2 ст. 434, ст. 550 ГК РФ).

Он не требует обязательного нотариального удостоверения, за исключением некоторых случаев, например если отчуждается квартира, принадлежащая несовершеннолетнему гражданину или гражданину, признанному ограниченно дееспособным.

Передача квартиры продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. Иногда о передаче-приемке квартиры указывается непосредственно в тексте договора, и отдельный документ о передаче не составляется (п. 1 ст. 556 ГК РФ).

Переход права собственности на квартиру от продавца к покупателю подлежит государственной регистрации и возникает с момента такой регистрации (п. 1 ст. 131, п. 2 ст. 223, п. 1 ст. 551 ГК РФ).

Особенности приватизации бывших общежитий

На основании ст. 7 Вводного закона к ЖК РФ к отношениям по пользованию жилыми помещениями, которые находились в жилых домах, принадлежавших государственным или муниципальным предприятиям либо государственным или муниципальным учреждениям, использовавшихся в качестве общежитий и переданных в ведение органов местного самоуправления, применяются нормы ЖК РФ о договоре социального найма.

Вводный закон к ЖК РФ вступил в силу 22 января 2005 г., именно с этого дня действует и ст. 7 данного Закона, которая на отношения по пользованию жилыми помещениями в указанных домах распространяет действие норм ЖК РФ о договоре социального найма. Поэтому, несмотря на то, что ст. 1 Вводного закона предусматривает вступление в силу всего Кодекса с 1 марта 2005 г., нормы данного Кодекса о договоре социального найма в силу ст. 7 этого же Закона действуют и применяются к отношениям по пользованию вышеуказанными жилыми помещениями с 22 января 2005 г.

Следует особо обратить внимание на то, что в ст. 7 Вводного закона к ЖК РФ речь идет о жилых домах, использовавшихся в качестве общежитий, а не об общежитиях. Тем самым законодатель прямо указал, что общежития, которые принадлежали государственным или муниципальным предприятиям либо государственным или муниципальным учреждениям и впоследствии были переданы в ведение органов местного самоуправления, после вступления в силу Вводного закона утрачивают режим общежитий в силу закона.

Необходимо иметь в виду, что согласно ЖК РФ жилые помещения в общежитиях являются специализированными, т.е. имеют целевое назначение как жилье для временного проживания определенного круга лиц (работников, служащих, учащихся), и в отношении их действует особый правовой режим (невозможность обмена, поднайма и т.д.).

Изменение оснований пользования такими помещениями, когда на соответствующие отношения распространены нормы ЖК РФ о договоре социального найма, изменяет и правовой режим этих помещений (они уже не имеют специализированного назначения, могут сдаваться в поднаем, возможен их обмен, т.е. в отношении их действует общий правовой режим, установленный для жилых помещений, предоставленных по договорам социального найма).

С учетом изложенного жилые помещения (квартиры, комнаты) в домах, которые использовались в качестве общежитий, принадлежали государственным или муниципальным предприятиям либо государственным или муниципальным учреждениям и были переданы в ведение органов местного самоуправления, могут быть приватизированы на общих основаниях. В данном случае ч. 1 ст. 4 Закона о приватизации жилищного фонда не ограничивает возможность приватизации таких помещений. Не ограничивают такую возможность и отсутствие оформленного договора социального найма, и решения органа местного самоуправления об исключении соответствующего дома из специализированного жилищного фонда, поскольку право граждан на приватизацию жилых помещений в вышеуказанных домах не может ставиться в зависимость от бездействия органов местного самоуправления по осуществлению документарного оформления соответствующих договоров социального найма, а также оформления уже изменившегося в силу закона статуса домов, использовавшихся ранее в качестве общежитий.

Приватизация аварийного жилья

При необходимости осуществить такую процедуру, как приватизация аварийного жилья, необходимо доказать в суде, что оно таковым не является. Иначе процесс невозможен. Имея постановление суда, можно начинать заполнять документы.

Если в семье имеются несовершеннолетние лица, решение об оформлении недвижимости в собственность принимают их родственники. Они дают разрешение о приватизации на детей, ставят свои подписи возле фамилии ребенка. Если граждане дают разрешение приобрести другим проживающим занимаемую жилплощадь, сохраняют свое право на последующее бесплатное приобретение в собственность другого жилья.

Получить разрешается не более 18 квадратных метров площади для каждого человека, в обязательном порядке предоставляется девять квадратных метров на каждую семью.

Если размеры жилья превышают эти цифры, обязательно доплачивают за переоформление. Оценивание недвижимости осуществляется для последующего взыскания налога, его наличие не влияет на решение вопроса о безвозмездной передаче недвижимости в собственность.

При приватизации в коммунальной квартире иногда случаются сложности, которые решаются по-разному. Вначале регистрация собственности на них была запрещена, что указывало на отсутствие необходимости делать комнаты коммерческим жильем. Позже было разрешено приватизировать недвижимость объединению соседей, определяя в ней долевую собственность. Но нужно знать, что объект – это квартира полностью, а не конкретная комната.

Ольга Додух: Если вы собираетесь приватизировать жилье. Порядок и документы

В числе преимуществ приватизированного жилья:

1. Свободное распоряжение имуществом
   Приватизированная квартира дает возможность легально совершать сделки. Такую недвижимость можно не только продать, но и легально сдать в аренду, оформив соответствующий договор. Пользователи квартир по договору социального найма лишены подобной возможности. Выселить собственника из жилья по закону практически невозможно, даже в случае серьезной задолженности за коммунальные платежи. Приватизированную квартиру можно также заложить, обменять, подарить и др.
2. Возможность проведения перепланировки
   В отличие от государственного жилья, конфигурацию которого поменять под собственные пожелания практически не получится, здесь можно изменить перепланировку, установить другие инженерные коммуникации. Главное, чтобы все это проводилось в рамках строительных норм и законов.
3. Сохранение прав независимо от сроков отсутствия владельца
   Не смотря на то, какой период времени и по какой причине вы не проживаете в своей квартире, права на нее все равно остаются за вами. То же самое касается и случаев при наличии задолженности по коммунальным платежам.

К объектам приватизации относятся квартиры многоквартирных домов, одноквартирные дома, комнаты в квартирах и одноквартирных домах, где проживают два и более нанимателей (далее – квартиры (дома), которые используются гражданами на условиях найма.

Не подлежат приватизации:

• квартиры-музеи;
• квартиры или дома, расположенные на территориях закрытых военных поселений, предприятий, учреждений и организаций, природных и биосферных заповедников, национальных парков, ботанических садов, дендрологических, зоологических, региональных ландшафтных парков, парков-памяток садово-паркового искусства, историко-культурных заповедников, музеев-заповедников;
• комнаты в общежитиях;
• квартиры (дома), которые пребывают в аварийном состоянии (в которых не возможно обеспечить безопасное проживание людей);
• квартиры (комнаты, дома), отнесенные в установленном порядке к числу служебных, а также квартиры (дома), расположенные в зоне безусловного (обязательного) отселения, загрязненной вследствие аварии на Чернобыльской АЭС.

Приватизация квартир в домах, включенных в план реконструкции текущего года, осуществляется после ее проведения собственником (владельцем) дома. Наниматели, проживавшие в квартирах до начала реконструкции, после проведения реконструкции имеют приоритетное право на приватизацию квартир.

Одноквартирные дома, а также квартиры в домах, включенных в планы ремонта, могут быть приватизированы до его проведения с согласия нанимателей с предоставлением им соответствующей компенсации в порядке, установленном Кабинетом Министров Украины.

Каждый гражданин Украины, занимая государственное жилье, имеет право осуществить приватизацию квартиры на условиях, определенных Законом о приватизации государственного жилищного фонда, но только однажды.

Преимущества и недостатки деприватизации

Прежде чем принять решение о деприватизации жилья, собственник должен определить все преимущества и недостатки этого процесса, ведь он является необратимым.

Деприватизируя квартиру, человек лишается возможности распоряжаться ею в полной мере: он не сможет подарить ее, продать, завещать.

Обменять муниципальное жилье наниматель, конечно, имеет право, но только согласия наймодателей. Если у квартиросъемщика возникнет желание сделать перепланировку в государственном жилом помещении, то он также обязан получить на это разрешение в соответствующих муниципальных инстанциях.

С другой стороны, собственник должен своими силами устранять неполадки в приватизированной квартире: вызывать сантехников, если потек кран или прорвало трубу, электриков, если воспламенилась электропроводка. За работу эти специалистов хозяин приватизированного жилого помещения обязан заплатить определенную сумму. Нанимателям муниципального жилья эти услуги предоставляются бесплатно.

Похожие записи:

• Как платить алименты ИП по упрощенке
• Штрафы 2023 за превышение скорости. Таблица и все нюансы
• Увольнение по собственному желанию 2023 год отпускные положено